“无理由退房”不应只是“卖家秀”

□本报评论员 李晓龙

据媒体报道，湖北武汉房地产开发协会近日发布消息称，当地8个在售楼盘参加“30天无理由退房”活动，承诺在2023年11月28日至12月31日正常认购并签署《30天无理由退房协议》的购房人，可以享受自认购之日起30日内无理由退房服务1次，不收取任何违约金。此举在网络社交平台引发热烈讨论。

“无理由退房”究竟是利好购房者，还是开发商的营销噱头？

众所周知，退房难、退定金难是各地房地产交易中的一个痛点。

除非法律许可的情况，购房者单方解除认购协议或者购房合同，本身是一种违约行为，理应受到定金罚则的惩罚，无权要求解除认购协议并返还定金，或者按照购房合同约定要赔偿一定比例的违约金。而从另外一个法律角度来看，现实中受现场促销行为影响，一些购房者可能对开发商所售商品房具体情况产生重大误解，一时冲动签了认购书、交了定金，甚至签订购房合同、支付了首付款。按照法律规定，如果购房者能拿出证据证明存在重大误解，自己是非理性购房，即可要求解除认购协议或者购房合同，并且可以要求返还定金或者购房款。

但通常情况下，重大误解的证据很难收集。对购房者来说，“无理由退房”无疑是破解退房难、退定金难的一种利好举措。不少支持者认为，这是给购房者一个冷静期和缓冲期，同时也为买卖双方营造一个充分协商和公平交易的环境，有利于规范市场秩序，促进房地产行业健康发展。

有报道指出，“无理由退房”并非新鲜事。早在1995年某楼盘就曾推出“无理由退房”，2015年前后，一些知名开发商对部分或者全国范围内的所有楼盘住宅推行“无理由退房”。即便是在今年，不只是武汉，北京市房山区和广东省广州市部分楼盘也相继启动了“30天无理由退房”活动。

开发商之所以热衷推出“无理由退房”活动，其目的显然是为了在一些重要的营销节点促进楼盘销售，本质仍然是一种营销手段。在推行“无理由退房”初期，某些开发商就曾经收获了不错的销售成果。此外，对于开发商而言，即便真遇到要退房的购房者，在退定金后房子也没有损失，依然可以继续售卖。实际上，相比普通商品，在交了定金后反悔的购房者并不多。

既然“无理由退房”是开发商和购房者双赢的一种举措，为啥会出现质疑的声音呢？

如前所述，开发商推出“无理由退房”活动的本质是为了更多地售房。就拿武汉这次推行的“无理由退房”试点来说，有网友就质疑其是短期营销行为，超过其限期的购房者就无法享受“无理由退房”。而在总结过往的房地产交易司法案例和消费投诉后可以发现，作为购房交易的当事方，开发商在签订“无理由退房”约定时，往往会设置有利于自己的条款，也就是有条件的“无理由退房”；不同的开发商，“无理由退房”的条件设置也是五花八门；在有购房者要求退房时，开发商也会设置各种门槛，或者拖延，甚至无限期退还定金或者购房款。

2021年8月，浙江省湖州市吴兴区人民法院就公布了该地区“无理由退房”的五个典型案例，涉及合同藏玄机、退款无期限、退款不退息、隐藏中介佣金、设置退款障碍等。

这些年推行的“无理由退房”之所以被诟病，根源就在于这一举措只是开发商的商业营销手段，并非法律规定，也缺乏第三方的监管和约束。

“‘无理由退房’好不好，关键在于能否把好事办好。”结合法律界人士和房地产专家的建议，有必要从制度上、监管上全盘考虑，让“无理由退房”短期商业营销手段变为常态化的、真正有利于买卖双方的行业明规则。

作为主管部门和监管部门，首先应尽快建立起与“无理由退房”全流程相适配的监管规范。其次，可以参考其他行业出台类似合规指引的规则，清晰界定“无理由退房”的定义，详细列出开发商在承诺“无理由退房”时应当明确退房时间、退房流程、退房费用、退房职责和违反承诺后应当承担的民事、行政责任等事项，杜绝虚假宣传，依法保护购房者合法权益。此外，还可以参考商品房购房主合同印制“无理由退房”的标准合同范本，统一规范“无理由退房”协议的具体条款。

对于开发商而言，既然愿意承诺“无理由退房”，就应当诚实守信，严格按照承诺履行，真正做到退房无理由，才能有效提升购房者信心。

购房者在和承诺“无理由退房”的开发商沟通时，首先应当有清晰的认识，要详细了解“无理由退房”是不是设置了前置条件的。签订“无理由退房”协议时，一定要明确退款期限、退房需要哪些文件、需要交纳哪些费用等具体附加条件，这样在发生纠纷后能比较容易解决。

编辑：李星彤 校对：李晓龙 审核：涂伟