房屋被污水浸泡、消防通道堵塞、电梯故障频发…… 成都金牛座小区业主列出物管“五宗罪”？

近日，成都金牛座小区业主王女士在消费质量报“消费质量网”投诉频道投诉称，其所在小区的物业方四川东晨物业发展有限公司（下称东晨物业）服务质量差、小区管理混乱，存在排污管道漏水、违规群租、公共收益开支不明、消防通道长期堵塞、电梯故障频发且维修配件“以次充好”等问题，业主认为该物业公司的服务质量与其收取的物业费严重不对等。对于业主反映的情况，记者迅速跟进调查。

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投诉

房屋被污水浸泡业主损失大

接到投诉后，4月12日下午，记者来到位于成都市金牛区茶店子街道安蓉路一号的金牛座小区。家住一单元203的业主王女士告诉记者，去年12月31日，其房屋被污水淹没、浸泡，造成家中大部分家具受损，臭气熏天。因房屋需要修复无法居住，导致王女士一家不得已在外租房。王女士认为房屋被淹是由于物业公司监管不到位、未及时疏通管道造成，但物业方认为出现问题的污水管道产权属于整个单元住户共有，管道堵塞也有住户使用不当的因素，就该问题双方始终未达成一致意见。在王女士的带领下，记者来到一单元203，屋内多个房间地面和墙壁均有水淹、痕迹，屋内的墙纸也有不同程度的损坏。

小区外景

“除了这次家中遭污水淹没损失严重外，其实小区物业还有收支不明、违规群租、消防通道堵塞等问题。”王女士指出，东晨物业在对该小区的管理中存在以下5个主要问题：1、小区物业收支不明，东晨物业管理小区十年以来没有公示过公共收益开支；2、小区内存在违规群租现象，并由此引发多起恶性案件；3、小区二次供水设施中的出水设施从未清洗，也没有对排水管道进行清掏疏通工作，底层多家住户发生过反水被淹事件；4、电梯年久老化失修，2023年在住建局备案申请电梯维修基金后，物业自行组织招标，采购的三菱电梯曳引机被业主怀疑为假冒伪劣二手机贴牌产品；5、存在消防安全问题，小区消防通道长期占道堵塞，电瓶车乱停乱放，人行道被个别业主私自划为停车位。

房屋受损后需进行维修

被污水浸泡后的房屋  图片由王女士提供

调查

消防通道堵塞等问题确实存在

4月13日，记者再次来到该小区进行调查走访。业主李女士向记者介绍，该小区二号门原本属于消防通道，物业为了节约成本长期将大门锁闭，导致小区业主进出困难。记者在该小区2号门看到大门的确处于封闭状态，紧闭的铁门旁摆放有桌椅板凳、共享自行车以及其它杂物，一旦发生火灾事故将阻碍人员疏散和影响灭火救援工作。

消防通道被堵塞

对于业主反映的小区电梯故障频发、电梯维修零部件“以次充好”的问题，据王女士介绍，该小区于2014年交付，多年来小区4部电梯经常出现报警及故障，对此物业公司没有尽到管理和维护责任，存在失职和监管不到位。后经居委会、派出所、住建局、业主代表、物业公司共同开会协调，决定启动维修基金由物业牵头招标更换电梯部件。由物业公司组织招标采购上海三菱电梯曳引机，其为业主提供的报价单上表明该零部件为“上海三菱电梯”生产，期间向业主代表出示几家公司的报价后，最终由中军泰捷机电设备有限公司以9.888万元中标。去年12月下旬电梯部件到货后物业通知业主验收，在场有业主提出“怀疑更换的部件是二手假冒伪劣贴牌机”。一位不愿意透露姓名的业主表示，发现问题后曾致电上海三菱电梯公司，得知该型号曳引机已停产。

事后在业主的要求下，上海三菱电梯有限公司四川分公司维保人员对该小区的四部电梯进行了现场核查，并于1月15日出具了核查情况：1号电梯控制柜主板供电稳压电源、2号电梯主机轴承、主机制动系统、3号电梯主机、4号电梯制动器等均非原厂配件。

“这样的结果是否可以判定，这10年来物业公司、电梯维保公司并没有按约定进行维修保养，之前的配件更换也从未通报业主。同时每台电梯都有配件换成了‘杂牌’产品，这是否会对业主的安全造成隐患？”该小区业主质疑道。

对于业主的疑问，东晨物业公司一位经理表示，会对中标单位采购的电梯配件进行核实，并承诺将由上海三菱电梯四川分公司对该小区电梯进行维保。

涉嫌“以次充好”电梯零部件

上海三菱电梯出具的核查及检修方案

随后记者来到金牛座小区物业服务中心（东晨物业）进一步了解情况。该小区物业经理表示“不接受采访，有什么事情可以联系公司的负责人”。随后记者联系到东晨物业另一位相关负责人，对方表示正在外地出差，回成都后会和记者联系。

4月15日，记者就金牛座小区业主投诉的问题向成都市金牛区住房建设和交通运输局进行了反映，该局物业管理科一位工作人员表示，已经收到该小区业主的投诉并将对此事进行跟进核实，同时已督促物业尽快向业主公开公共收益开支情况。

跟进

物业回应相关问题并加强管理

4月18日，记者组织东晨物业相关负责人及业主王女士在消费质量报投诉维权中心进行沟通协商，物业方就业主的相关质疑作出回应。

就公共收益开支不明问题，东晨物业负责人表示，因为金牛座小区存在一些历史遗留问题一直没有建立业主委员会，小区物业公共服务费收支实行包干制，故有权不向居民公布财务账单。但同时记者在东晨物业提供的《物业服务协议》中看到：“乙方应向甲方出示合法有效的水电缴费、电梯费和其他重大开支的支出凭证，并积极配合甲方对财务账目的查询和定期审核。”对此，东晨物业负责人表示之后将按照协议配合业主对相关财务账目进行查询。

针对小区内的群租现象，东晨物业负责人表示，在接到居民反映后便与群租房的房东取得联系并进行劝导，但由于是房东的个人行为，物业没有执法权，只能尽量对房东进行劝导。

针对小区底层住户发生反水被淹以及王女士家被污水浸泡一事，东晨物业负责人表示，物业有对小区排水管道进行清掏工作，造成反水的原因有很多，需专业鉴定机构对管道进行检查后才能找到真实原因，目前王女士和东晨物业公司的纠纷已进入一审阶段，对于事故原因及具体赔偿方案将交给法院来判断。

针对业主怀疑电梯维修配件“以次充好”的问题，东晨物业负责人表示，该问题主要出在电梯配件的供方单位上，其采购的电梯曳引机不是从上海三菱电梯四川分公司购买，且此款曳引机已停产，因此无法提供相关出库单资料。目前东晨物业已将涉事的曳引机送往市场监管部门进行检验，检验结果还未收到。

对于该事件后续进展情况，本报将持续关注。

延伸阅读

物业公司对小区电梯应承担哪些责任？

物业公司作为小区电梯的使用单位和管理人，应当对电梯进行日常管理和使用，并按照国家有关规定建立安全管理制度和应急救援预案。物业公司也应当按照业主共同决定或者紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的情形，使用维修资金对电梯进行维修、更新和改造。

物业公司如果委托其他单位对电梯进行日常维护保养，也不能完全免除其对电梯安全的管理责任，仍应当对电梯的运行和使用进行监督和检查，及时发现和排除安全隐患，保障电梯的安全运行。（安博 全媒体记者 高杨曦 文/图）

编辑：陈蕊妮 校对：李晓龙 审核：涂伟